Patrice BATTISTINI
Docteur en Droit
Mots-clés : Copropriété – Copropriété en difficulté – habitat dégradé – immobilier – syndic de copropriété – syndic d’intérêt collectif
Face à la multiplication des situations de dégradation extrême de copropriétés en France – souvent précurseurs d’accidents collectifs, d’insalubrité chronique voire de drames humains – le législateur a franchi une nouvelle étape avec la création du syndic d’intérêt collectif.
Issu de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé et aux copropriétés en difficulté, ce dispositif entend pallier les défaillances de gestion dans les ensembles immobiliers où l’auto-organisation des copropriétaires a échoué, parfois depuis des années. La publication récente du décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 et de l’arrêté du même jour vient désormais fixer le cadre précis de l’agrément, du contrôle et du retrait de cette nouvelle qualité de syndic.
Dans ce contexte, où les défauts de gouvernance peuvent provoquer des situations de péril grave pour les occupants et le voisinage, le syndic d’intérêt collectif se présente comme un acteur de prévention systémique, à l’interface du droit de la copropriété, de la gestion de crise et de la sécurité publique.
L’article 20 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, dite loi « habitat dégradé » (L. n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, JORF n°0084 du 10 avril 2024, Texte n° 2 ; Sur la loi cf. B. Naudin et P. Battistini, Rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations immobilières : 2024, Gualino, Droit en poche) crée le nouveau syndic d’intérêt collectif, à l’article 18-3 de la loi n° 65-557. C’est chose faite avec le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 relatif à la qualité de syndic d’intérêt collectif prévue à l’article 18-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JORF n°0134 du 11 juin 2025, Texte n° 14), lui-même précisé par l’arrêté du 10 mai 2025 relatif à la qualité de syndic d’intérêt collectif (JORF n°0134 du 11 juin 2025, Texte n° 16).
Les nouveaux textes définissent, ainsi, notamment les conditions d’obtention de l’agrément de syndic d’intérêt collectif ainsi que de la procédure de contrôle et de retrait dudit agrément.
Conformément au droit commun, le nouveau dispositif est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 12 juin 2025.
I.- Rappel du dispositif légal
La Loi de 2024 innove en créant, au nouvel article 18-3 de la Loi de 1965, le « Syndic d’intérêt collectif », organe attaché au traitement des copropriétés fragiles et en difficulté.
Il s’agit donc d’un professionnel, rompu à l’administration des copropriétés en général et en difficulté en particulier, qui a pour mission d’assister les organes désignés dans l’administration des copropriétés.
A.- L’agrément de syndic d’intérêt collectif (L. 1965, art. 18-3, I)
Seules les personnes, physiques ou morales, agréées peuvent exercer cette nouvelle profession.
L’agrément doit attester de la compétence du syndic pour intervenir dans les copropriétés en difficulté, c’est-à-dire faisant l’objet des procédures de mandat ad hoc (L. 1965, article 29-1 A, L. 1965) et d’administration provisoire (L. 1965, article 29-1 A, L. 1965).
En effet, il « est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 A. Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion ».
L’agrément est délivré par le préfet pour une durée de cinq ans. Il est délivré au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic d’intérêt collectif à accomplir les missions de mandateur ad hoc et d’administrateur provisoire.
B.- La liste des syndics d’intérêt collectif (L. 1965, art. 18-3, II)
Une liste de ces « syndics d’intérêt collectif » est dressée et transmise, par le préfet, au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires (CNAJMJ).
C.- La reconnaissance de syndic d’intérêt collectif des bailleurs sociaux (L. 1965, art. 18-3, II)
Les organismes d’habitations à loyer modéré (mentionnés aux deuxième à quatrième alinéas de l’article L. 411-2 CCH) et les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (mentionnées à l’article L. 481-1 CCH) sont réputés remplir les conditions de compétences pour détenir la qualité de « syndic d’intérêt collectif ».
Ils peuvent, à leur demande expresse, se voir reconnaître de droit la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans se soumettre à la procédure d’agrément.
D.- Les précisions règlementaires (L. 1965, art. 18-3, IV)
Le IV de l’article 18-3 renvoie à un décret qui doit venir déterminer les modalités d’application du nouveau mécanisme.
II.- Présentation des précisions réglementaires
Les dispositions réglementaires précisent les régimes de la demande d’agrément, de la reconnaissance des organismes dispensés d’agrément, du contrôle des syndics d’intérêt collectif, du retrait de l’agrément ou de la reconnaissance de qualité, du bilan d’activité, ainsi que du renouvellement de l’agrément et de territorialité de l’agrément.
A.- La demande d’agrément (D., art. 1)
Le syndic professionnel qui souhaite obtenir l’agrément, délivré pour une durée de 5 ans, adresse une demande au préfet, par lettre recommandée en y joignant un dossier comprenant un dossier technique et un engagement.
Le demandeur doit être un syndic professionnel.
Le syndic qui souhaite obtenir l’agrément, adresse une demande d’agrément au préfet Il adresse sa demande d’agrément par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique. Il l’assortit d’un dossier technique.
Le dossier technique – Ce dossier atteste de la qualité de syndic de copropriété conformément aux dispositions du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Il atteste également que le syndic professionnel dispose des compétences recherchées.
Ces compétences reposent sur la capacité à accompagner les copropriétés en difficulté faisant l’objet :
– de la procédure d’un mandataire ad hoc (L. 1965, art. 29-1 A, en cas de copropriété présentant à la clôture des comptes des impayés atteignent 25 % (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) des sommes exigibles ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans) ;
– de la procédure d’un administrateur provisoire (L. 1965, art. 29-1, lorsque l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble) ;
– le cas échéant d’un dispositif opérationnel contractualisé de l’Agence nationale de l’habitat, telle qu’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (au sens de l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation), un plan de sauvegarde (au sens de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation), une opération de requalification des copropriétés dégradées (au sens des articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation).
Il dispose aussi de la compétence de conduire des diligences complexes pour résoudre de nombreuses situations d’impayés ; de rétablir une gestion défaillante et assurer un fonctionnement efficace des instances de gestion ; de reconstituer une comptabilité pour des ensembles immobiliers complexes, n’ayant pas approuvé leurs comptes ou qui présentent d’importantes lacunes ou irrégularités voire en carence depuis plusieurs années ; de conduire des programmes de travaux traitant de l’habitabilité d’immeubles soumis au statut de la copropriété.
Le dossier technique de demande d’agrément initiale comprend les pièces suivantes (A., art. 1, Annexe 1) :
- Les coordonnées des copropriétés gérées ;
- L’évolution du montant des impayés sur une période donnée ;
- Les actions entreprises au titre du plan pluriannuel de travaux visé à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Tous documents permettant d’attester de sa capacité à remplir les compétences fixées à l’article 1er du décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 dont les qualifications ou certifications concernant le redressement des copropriétés en difficulté ;
- Peut également être fournie, une présentation des actions mises en œuvre par le syndic pour accompagner les copropriétés en difficulté faisant l’objet d’une procédure de mandat ad hoc (Cf. les articles 29-1 A, 29-1 B, et 29-1 C de la loi du 10 juillet 1965) ou d’administration provisoire (Cf. article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Elles peuvent aussi faire l’objet d’un dispositif opérationnel contractualisé avec l’Agence nationale de l’habitat telle qu’une opération programmée de l’habitat (au sens de l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation), un plan de sauvegarde (au sens de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation), une opération de requalification des copropriétés dégradées (au sens des articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation).
L’acte d’engagement. – Le dossier de demande d’agrément comprend obligatoirement les pièces de l’acte d’engagement indiquées à l’annexes II de l’arrêté.
Un acte d’engagement du syndic professionnel, au regard de la démonstration de sa capacité à exercer ses compétences dans le cadre de copropriétés en difficulté, expose les mesures qu’il s’engage à respecter pour l’accompagnement des copropriétés faisant l’objet de la procédure de mandataire ad hoc (L. 1965, art. 29-1 A, en cas de copropriété présentant à la clôture des comptes des impayés atteignent 25 % (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) des sommes exigibles ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans) ; de la procédure d’administrateur provisoire (L. 1965, article 29-1, lorsque l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble) ; le cas échéant d’un dispositif opérationnel contractualisé de l’Agence nationale de l’habitat.
La liste des pièces à joindre à l’acte d’engagement est fixée par l’annexe 2 de l’arrêté de 2025.
Ainsi, l’acte d’engagement doit comprendre les pièces suivantes = :
- Les noms, compétences et expériences des personnes physiques intervenant pour la mise en œuvre des missions dévolues au syndic en matière de gestion, comptabilité et recouvrement ;
- Le nombre de lots, quelle que soit leur affectation, et le nombre d’immeubles gérés par chaque gestionnaire accompagnant les copropriétés ;
- L’obligation de signaler au préfet tout départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés ;
- L’obligation de signaler au préfet tout changement notable dans sa situation qui conduirait à la cessation de ses fonctions de syndic d’intérêt collectif.
L’engagement comprend l’obligation de se former, en plus des formations de droit commun, spécifiquement sur l’accompagnement des copropriétés en difficultés pour les gestionnaires accompagnant ces mêmes copropriétés, au moins sept heures par an sur toute la durée de l’agrément.
Le demandeur s’engage à ce que son assurance responsabilité civile professionnelle soit ajustée expressément afin que soient couvertes ses activités dans le cadre de l’agrément de syndic d’intérêt collectif.
B.- L’examen et l’instruction de la demande
1/ L’examen de la demande (D., art. 2)
Le préfet peut, pour l’examen de la demande d’agrément, solliciter l’avis d’un représentant du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté, des collectivités territoriales intéressées, et d’un organisme sous convention avec l’État, de l’Agence nationale de l’habitat et des établissements publics du ministère en charge de l’urbanisme.
2/ L’instruction du dossier (D. art. 3)
L’agrément est accordé par le préfet dans un délai de deux mois à compter de la date de dépôt du dossier technique et de l’acte d’engagement complets.
Le préfet peut auditionner le demandeur pour toute information complémentaire qui lui semble utile. Lorsque le dossier est incomplet, le préfet peut demander des pièces complémentaires suspendant le délai d’instruction (D., art. 3, II). En cas de dossier incomplet, notamment quant aux conditions d’exercice de sa mission, le préfet adresse à l’intéressé une demande de pièces complémentaires. Le délai d’instruction de l’agrément est suspendu jusqu’à réception des compléments demandés.
C.- La reconnaissance des organismes dispensés d’agrément (D., art. 4)
Lorsque les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte (mentionnés au III de l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965), qui sont dispensés de procédure d’agrément, font une demande expresse de reconnaissance de la qualité de syndic d’intérêt collectif, ils signent un acte d’engagement exposant notamment les mesures et l’accompagnement des copropriétés en difficulté qu’ils s’engagent à respecter et l’adressent au préfet.
Ils sont inscrits dans la liste préfectorale des syndics d’intérêt collectif (prévue au II de l’article 18-3, L. 1965) que le préfet transmet au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires.
D.- Le contrôle des syndics d’intérêt collectif et le retrait de l’agrément ou de la reconnaissance de qualité
Le préfet peut contrôler ou faire contrôler (D., art. 5, I), sur pièce et sur place, tout syndic d’intérêt collectif, aux fins de vérifier l’existence et la qualité de l’accompagnement effectué tout au long de l’intervention, le respect continu par le syndic d’intérêt collectif des règles et des principes tenant à cette qualité.
Saisi d’une demande relative aux conditions d’exercice de sa mission, le syndic d’intérêt collectif doit fournir au préfet, tous les éléments lui permettant de s’assurer du respect des conditions ayant justifié la délivrance de son agrément.
L’agrément ou la qualité de syndic d’intérêt collectif peut faire l’objet d’un retrait (D., art. 5, II).
En cas de signalement de non-respect des conditions d’exercice ou de difficultés dans leur application, le préfet, après une mise en demeure restée sans effet, peut retirer son agrément ou faire perdre la qualité de syndic d’intérêt collectif aux organismes non soumis à agrément.
Le non-respect des conditions d’exercice de la mission de syndic d’intérêt collectif, ou de difficultés dans l’exercice de sa mission, sont signalée par l’administrateur provisoire, ou par le Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires, ou par le conseil syndical
Après mise en demeure, non suivie d’effet au terme d’un délai d’un mois au plus fixé par le préfet et qui ne saurait être inférieur à quinze jours, ce dernier peut, après avoir invité le syndic d’intérêt collectif en cause à faire valoir ses observations.
Le préfet peut solliciter l’avis préalable du représentant du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté, des collectivités territoriales intéressées, de l’organisme sous convention avec l’État, de l’Agence nationale de l’habitat et des établissements publics du ministère en charge de l’urbanisme.
Le non-respect de l’acte d’engagement, notamment le départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés, entraîne le retrait de l’agrément de syndic d’intérêt collectif et la perte de la qualité de syndic d’intérêt collectif pour les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte dispensés d’agrément.
Le fait pour un syndic de copropriété de ne plus satisfaire aux conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 entraîne le retrait de l’agrément de syndic d’intérêt collectif.
E.- Le bilan d’activité (D., art. 5, III)
Les syndics d’intérêt collectif doivent transmettre au préfet un bilan à l’issue de la troisième année d’exercice de cette qualité.
Le bilan doit comprendre les éléments fixés par arrêté du ministre chargé du logement (A., art. 2, Annexe III).
Il doit intégrer la réalisation des engagements de formation du syndic ; le cas échéant, l’actualisation de l’acte d’engagement en cas de changement dans la liste des personnes intervenant pour la mise en œuvre des missions dévolues au syndic en matière de gestion, comptabilité et recouvrement.
L’article 2 de l’arrêté de 2025 précise que le bilan comprend obligatoirement les pièces indiquées à l’annexe III de l’arrêté, intitulée « Pièces du bilan à transmettre au titre des modalités de contrôle ».
Ainsi, le bilan contient notamment les éléments suivants pour chaque copropriété faisant l’objet de procédures de mandataire ad hoc ou d’administrateur judiciaire (prévues respectivement aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ou d’un dispositif opérationnel contractualisé de l’Agence nationale de l’habitat. Il faut indiquer les diligences réalisées pour la reprise et l’approbation des comptes, le recouvrement des charges impayées, la conservation des parties communes et l’animation des instances de gestion ; donner l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération avec la distinction du montant des diligences exceptionnelles pour le redressement de la copropriété ; indiquer les préconisations pour garantir le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et la réhabilitation des parties communes.
Le bilan comprend également les éléments permettant de vérifier le respect des conditions de l’acte d’engagement, pour chaque pièce listée à l’annexe II.
Le préfet associe à l’examen de ce bilan les maîtres d’ouvrage des dispositifs contractualisés de l’Agence nationale de l’habitat et en tant que de besoin le représentant du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté, des collectivités territoriales intéressées, un organisme sous convention avec l’État, de l’Agence nationale de l’habitat et des établissements publics du ministère en charge de l’urbanisme, ainsi que les administrateurs provisoires intéressés au redressement des copropriétés gérées par le syndic d’intérêt collectif.
F.- Le renouvellement de l’agrément (D., art. 5, IV)
Le renouvellement de l’agrément de syndic d’intérêt collectif est conditionné à l’appréciation des éléments de bilan et à la signature d’un nouvel acte d’engagement.
Pour les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte mentionnés dispensés d’agrément, le maintien de leur qualité de syndic d’intérêt collectif est conditionné aux mêmes éléments de bilan.
En cas de non-renouvellement de l’agrément, le préfet de département invite le syndic d’intérêt collectif en cause à faire valoir ses observations.
G.- Territorialité de l’agrément (D., art. 6)
L’agrément ne vaut que dans les limites administratives du département dans lequel il a été délivré.
Ainsi, le syndic d’intérêt collectif est un outil juridique et opérationnel destiné à professionnaliser et sécuriser la gestion des copropriétés en grande difficulté. Son agrément repose sur une logique d’expertise, de suivi, et d’engagement renforcé, avec un encadrement préfectoral strict, tant à l’entrée qu’en cours d’exercice. Seule l’épreuve de la pratique permettra d’évaluer son efficacité dans la lutte contre l’habitat dégradé.
