Isabelle Corpart

Maître de conférences à l’Université de Haute-Alsace

Membre du CERDACC

 

Commentaire de Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 19-10.176

Un expert conclut à la démolition et à la reconstruction d’une maison fissurée. Dans le cadre de la garantie des vices cachés, le vendeur de mauvaise foi est tenu de s’acquitter des frais de démolition et de reconstruction avancés par l’acheteur qui n’a pas demandé la restitution du prix de vente.

 

Mots clefs : Vente d’une maison – fissures et déformation du gros œuvre – garantie des vices cachés – expertise concluant à la démolition de la maison et à sa reconstruction – action en indemnisation – absence de demande de restitution du prix de vente – vendeur de mauvaise foi – prise en charge des frais de démolition et de reconstruction par le vendeur.

Pour se repérer

Des époux ont acquis une maison d’habitation par l’intermédiaire d’une société immobilière. D’importants désordres étant apparus, les acheteurs sollicitent un expert qui conclut à la démolition de la maison. Le couple assigne le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés pour que soient prises en compte les fissures et la déformation du gros œuvre de la maison. Il assigne également le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il obtient gain de cause devant la cour d’appel de Bourges qui, le 21 juillet 2016, condamne le vendeur à restituer aux acheteurs une partie du prix de vente, à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de la maison et à prendre en charge divers autres frais.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 décembre 2017 (n° 16-24.170). Pour elle, on ne saurait condamner le vendeur à s’acquitter à la fois de la restitution d’une partie du prix de vente et du coût de la démolition et de la reconstruction. Elle n’est pas suivie par la cour d’appel de renvoi de Lyon qui, le 27 septembre 2018, condamne d’une part, le vendeur à prendre en charge le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et d’autre part, le notaire et l’agent immobilier à supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

Le propriétaire initial de la maison d’habitation, le notaire et l’agent immobilier se pourvoient en cassation.

Pour aller à l’essentiel

Conformément à la garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641), l’acheteur peut exercer une action rédhibitoire ou estimatoire et prétendre à la restitution du prix de vente. Néanmoins, lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur admis à exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (C. civ., art. 1645).

Dès lors que l’expert constate les vices cachés de l’immeuble, d’une importance telle que sa démolition soit nécessaire, l’acquéreur qui choisit de le conserver, sans revendiquer la restitution du prix de vente (ni en totalité ni en partie) est fondé à revendiquer des dommages et intérêts équivalant au coût de la démolition et de la reconstruction de la maison, sommes qui doivent être versées par le vendeur de mauvaise foi.

Il ressort en effet de l’expertise que seule la démolition et la reconstruction d’un bâtiment de même superficie sont de nature à mettre fin aux vices constatés, si bien que le vendeur doit prendre en charge l’intégralité du préjudice subi et que le pourvoi doit être rejeté.

Pour aller plus loin

Le vendeur est tenu des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine (C. civ., art. 1641). Une maison d’habitation doit en conséquence être habitable, sans fissures et sans présenter de dangers si bien que les acheteurs sont parfaitement en droit d’invoquer en l’espèce la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, conformément à l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu d’indemniser l’acheteur en prenant en charge tous se dommages-intérêts.

La Cour de cassation rappelle ici que l’acheteur peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; Cass. 1re civ., 26 septembre 2012, n° 11-22.399, Bull. 2012, I, n° 192 ; Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66, D. 2015.1939). En effet, selon le texte précité, outre la restitution du prix, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur à partir du moment où il est démontré qu’il est de mauvaise foi et connaissait parfaitement le problème lié à la construction de l’immeuble qu’il vendait.

Dès lors que l’acquéreur choisit de conserver le bien et, partant, ne revendique pas la restitution du prix de vente, il serait paradoxal de rejeter sa demande d’indemnisation en invoquant le fait qu’il n’exerce pas l’action rédhibitoire en garantie des vices cachés.

Il est normal que le vendeur prenne en charge l’intégralité des dommages et intérêts correspondant aux frais liés à la démolition et à la reconstruction de la maison, les acquéreurs prévoyant une nouvelle habitation de la même superficie que l’ancienne.

En l’espèce, devant la cour d’appel de renvoi, ils ne réclamaient pas à la fois le remboursement du prix de vente mais seulement la prise en charge du coût de la démolition du bâtiment fissuré et de la reconstruction d’une habitation de même superficie.

Pour autant, si, conformément à l’article 1646 du Code civil, le vendeur qui ignorait les vices n’est tenu qu’à la restitution du prix dans le cadre d’une action en garantie de vices cachés, l’article 1645 du Code civil aurait permis de cumuler ce remboursement avec des dommages et intérêts : « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 19-10.176

Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 27 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170), M. G… a vendu à M. et Mme Q…, par l’intermédiaire de la société I… immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98 000 euros, l’acte de vente ayant été dressé par M. D…, notaire, membre de la SCP D…-U…-Z….
2. A la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Q… ont assigné M. G… en garantie des vices cachés, ainsi que M. D… et la SCP notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société I… immobilier sur ce même fondement.
3. Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. G… à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes.
4. Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.
5. Cette décision a été cassée par arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2017, uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le notaire et l’agent immobilier.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi incident du notaire et le moyen unique du pourvoi incident de l’agent immobilier, réunis
Énoncé du moyen
6. M. G…, la SCP D… U… Z…, M. D… et la société I… immobilier font grief à l’arrêt de condamner le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et de rappeler que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %, alors :
« 1°/ que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du code civil ne peuvent réparer que des préjudices distincts de la réparation des vices cachés et, en cas d’action estimatoire, ne peuvent au plus représenter que le coût résiduel non compensé par la restitution partielle du prix ; que dès lors, en faisant droit à la demande des époux Q… en paiement de la démolition-reconstruction de l’immeuble acquis de M. G…, qu’ils entendaient conserver en dépit des vices cachés dont il était affecté, peu important à cet égard qu’ils aient fait le choix de ne pas demander la restitution d’une partie du prix de vente, ou encore qu’ils aient, le cas échéant, exercé leur action indemnitaire de manière autonome, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2°/ que les dommages-intérêts dus, en application de l’article 1645 du code civil, ne sauraient avoir pour objet de compenser la moindre valeur du bien vendu due à la présence de vices cachés qui ne peut donner lieu qu’à une réduction de prix ; qu’en condamnant M. O… G…, sous la garantie partielle des exposants, à verser aux époux Q… notamment la somme de 129 931 euros TTC correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction totale du bâtiment affecté de vices cachés bien que, les époux Q… ayant choisi de conserver le bien et ne pas solliciter la restitution d’une quelconque partie du prix de vente, les dommages-intérêts n’aient pu avoir pour objet le rééquilibrage du contrat, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
3°/ qu’en toute hypothèse les juges doivent s’attacher à l’objet réel de la demande et ne peuvent, sous couvert d’indemnisation, allouer aux acquéreurs d’un bien immobilier la restitution du prix de vente ; qu’en condamnant les exposants à garantir M. O… G… de sa condamnation à payer la somme de 129 931 euros TTC correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction du bâtiment, quand cette somme, tendait au rééquilibrage du contrat puisqu’elle visait à remédier à l’existence des vices cachés qui ne pouvait justifier qu’une action en réduction du prix de sorte que cette somme ne pouvait être mise à la charge du notaire, la cour d’appel a méconnu l’article 1645 du code civil, ensemble l’article 1382 du code civil ;
4°/ que les juges du fond sont tenus de réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte, ni profit pour la victime ; que, dans ses conclusions d’appel, la société I… Immobilier faisait valoir, qu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, les époux Q… ne pouvaient solliciter l’allocation de dommages-intérêts incluant le coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de leur maison qui, certes étaient destinés à mettre fin aux vices cachés constatés, mais qui auraient dans le même temps pour effet de leur permettre, par une rénovation complète de l’existant, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir ; qu’il ressortait, en effet, de l’acte authentique de vente du 20 juillet 2007 que les époux Q… ont acquis auprès de M. G…, pour un prix de 98 000 euros, une maison d’habitation décrite dans l’acte de vente comme étant ancienne et affectée d’un nombre important de défauts connus des acquéreurs ; qu’en allouant néanmoins aux époux Q… la somme de 129.931 euros TTC, au titre des travaux de démolition et de reconstruction à neuf de leur maison, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
5°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans ses conclusions d’appel, la société I… Immobilier faisait valoir, qu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, les époux Q… ne pouvaient solliciter l’allocation de dommages-intérêts incluant le coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de leur maison qui, certes étaient destinés à mettre fin aux vices cachés constatés, mais qui auraient dans le même temps pour effet de leur permettre, par une rénovation complète de l’existant, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir ; qu’en omettant de répondre à ce moyen pourtant déterminant des conclusions de la société I… Immobilier, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, Bull. 2012, I, n° 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66).
8. Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.
9. La cour d’appel a relevé que M. et Mme Q…, qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.
10. Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. G… était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Q… ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.
11. Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions de la société I… immobilier prétendument délaissées et statuant sur l’objet de la demande, sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier.
12. Le moyen n’est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. G… aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes (…)