Isabelle Corpart

Maître de conférences à l’Université de Haute-Alsace
Membre du CERDACC

 

Commentaire de Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-17.562 et 18-16.935

 

Quand un arrêté préfectoral est pris pour approuver le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) entre la date de signature d’une promesse synallagmatique de vente d’un terrain de camping et la date de réitération de l’acte, le vendeur est-il mis dans l’obligation d’informer l’acquéreur des nouvelles réglementations ?

Les juges du fond, suivis par la Cour de cassation, prononcent en l’espèce la résolution de la vente car le vendeur est tenu de délivrer une information à jour des risques naturels au moment même de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Mots-clefs : risques naturels – plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) – signature d’une promesse synallagmatique de vente – réitération par acte authentique – obligation du vendeur immobilier – devoir d’information – fourniture d’un dossier de diagnostic technique à jour – état des risques existant à la date de la réitération – refus de délivrance d’un permis de construire – résolution de la vente – restitution du prix.

Pour se repérer

Un terrain de camping fait l’objet d’une promesse synallagmatique de vente, l’acte étant signé en août 2008. La réitération de la vente par acte authentique intervient, quant à elle, en mars 2009.

Entre temps, le terrain fait l’objet d’un classement par arrêté préfectoral dans la zone rouge d’un PPRNP. L’acheteur se voyant refuser sa demande de permis de construire pour un local sur le terrain acquis en raison du risque inondation, réclame la résolution de la vente pour défaut d’information quant à l’existence du PPRNP au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

La cour d’appel ayant fait droit à sa demande de résolution de la vente du terrain de camping et, conséquemment, ordonné la restitution du prix, le vendeur se pourvoit en cassation, rappelant que promesse de vente vaut vente.

Pour aller à l’essentiel

Pour la Cour de cassation, comme pour les juges du fond, le vendeur étant tenu d’une obligation d’information relative au bien vendu et devant garantir à l’acquéreur que le bien n’est pas impropre à l’usage qu’il veut en faire, il lui incombe de mettre à jour les informations relatives au bien vendu lors de la signature de l’acte authentique.

En conséquence, le vendeur devait compléter le dossier du diagnostic technique entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte notarié et fournir une mise à jour de l’état des risques existants à ce moment-là.

La Cour de cassation rejette l’argument du vendeur qui, se prévalant de la promesse synallagmatique de vente entendait faire valoir le fait que la vente avait eu lieu à la date du compromis et que, par suite, c’est à cette date que l’on devait se placer pour apprécier l’obligation d’information mise à la charge du vendeur. Or à cette date, le terrain n’avait pas encore été placé en zone rouge du plan de prévention des risques.

Pour la Cour de cassation, si « après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ».

Pour protéger au mieux l’acquéreur, c’est à la date de signature de l’acte notarié que le vendeur doit délivrer une information parfaite, en particulier lorsque l’information a évolué entre la date de la signature de la promesse de vente et celle de la réitération chez le notaire.

 

Pour aller plus loin

Dans une vente, il importe qu’il y ait pleinement accord sur la chose et sur le prix (C. civ., art. 1583), aussi, pour la vente d’un immeuble, est-il normal que le vendeur fasse connaître à l’acquéreur tous les changements concernant le bien à vendre, notamment si cela doit l’empêcher d’édifier un local sur le terrain acheté.

Pour que soient garantis les droits de l’acheteur, il est essentiel que des renseignements complets et actualisés lui soient fournis, sachant que tout vendeur est tenu de l’obligation d’information mise à sa charge par l’article 1112-1 du Code civil introduit par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 relative au droit des obligations. Précisément, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

S’agissant de la vente d’immeuble, la garantie de l’acheteur est également assurée par l’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation : « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones [à risques] […], le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant ».

Il importe que l’acquéreur puisse devenir propriétaire du bien en parfaite connaissance de cause et lui communiquer un état des risques naturels est une obligation évidente.

Parmi les éléments qui doivent nécessairement être communiqués à l’acheteur, une précision est apportée par le Code de l’environnement. En effet, une information doit être délivrée concernant les risques visés par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (art. L. 125-5) et elle doit figurer dans le « dossier de diagnostic technique » qui réunit l’ensemble des constats et diagnostics visant le bien immobilier à vendre.

Dans toute vente immobilière, un état des risques naturels doit être joint au dossier et pour que l’information soit exacte, il est prévu que cet état doit être réalisé moins de six mois avant la vente. Ce point pouvait également être remis en question car l’état fourni par le propriétaire du terrain était périmé, plus de six mois s’étant écoulés entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique.

En outre, les informations contenues n’étaient pas à jour puisqu’il ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral qui avait classé le terrain en zone rouge.

Dans la mesure où cet arrêté ne faisait pas partie des informations mises à disposition par le préfet sur le site de la préfecture, le vendeur avait tenté d’argumenter, faisant valoir qu’il avait légitimement remis un état des risques naturels correspondant aux informations trouvées sur le site internet. Il n’est pas entendu par la Cour de cassation qui approuve la cour d’appel d’avoir considéré que les informations trouvées sur le site n’avaient qu’une « valeur informative ».

Ledit arrêté avait bien été publié dans le recueil des actes administratifs (également transmis aux maires des communes concernées et à la chambre départementale des notaires puis affiché dans les mairies) et il aurait dû être porté à la connaissance de l’acheteur. S’il est vrai que le vendeur n’était pas dans l’obligation de faire appel à un professionnel pour faire établir l’état réclamé, il devait faire lui-même des recherches complètes et avisées et il ne pouvait pas se contenter d’aller consulter le site de la préfecture.

On peut néanmoins souligner qu’il est regrettable que les informations délivrées sur le site ne soient pas immédiatement à jour alors que les techniques actuelles de communication pourraient le permettre aisément (avec le recours à internet et à la dématérialisation).

En l’espèce, l’acquéreur a également pu se prévaloir de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui envisage « l’état des risques naturels et technologiques » pour obtenir la résolution de la vente, sachant qu’il aurait pu réclamer au juge une diminution du prix.

Le fait que, lors de la promesse de vente, les informations aient été à jour n’est pas pris en compte dans cette affaire où la Cour de cassation montre clairement qu’il faut protéger l’acquéreur jusqu’au moment de la réitération de l’acte notarié. Il doit être tenu au courant de tous les changements qui peuvent à juste titre influer sur sa décision.

Elle incite aussi les vendeurs immobiliers et leurs conseils (en particulier les notaires) à redoubler de prudence et à faire toutes les vérifications utiles en les mettant à jour lorsque plusieurs mois séparent la décision d’acquérir un bien et la signature chez le notaire.

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Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-17.562 et 18-16.935

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Joint les pourvois n° E 18-16.935, n° Z 18-16.700 et n° M 18-17.562 ;
Donne acte à M. I… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Chloé et Maëlle, M. W…, Mme U…, la société civile immobilière (SCI) Lauren Clair Soleil et Mme K… ès qualités et à la société Cabinet d’expertises Cayon (le Cabinet Cayon) du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la SCI Christelle et Marc, la société Chloé et Maëlle, M. W…, Mme U…, la SCI Lauren Clair Soleil et Mme K… ès qualités ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Agen, 21 mars 2018), que, par acte sous seing privé du 13 août 2008, puis par acte authentique dressé le 24 mars 2009 par M. I…, notaire, la SCI Lauren Clair Soleil, ayant pour co-gérants M. W… et Mme U…, a vendu à la SCI Christelle et Marc un terrain de camping situé sur la commune de Castera-Verduzan ; que, dans le même temps, la société Clair Soleil a vendu à la société Chloé et Maëlle le fonds de commerce de camping ; que le Cabinet Cayon a été chargé d’établir le dossier de diagnostic technique ; qu’à la suite du refus d’un permis de construire un local technique pour une piscine chauffée fondé sur les dispositions du plan local d’urbanisme, les sociétés Christelle et Marc et Chloé et Maëlle ont, sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, assigné les vendeurs en résolution des ventes et en indemnisation de leurs préjudices pour défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ; que M. W… et Mme U… ont appelé M. I… en garantie, lequel a formé un recours identique contre le Cabinet Cayon ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° 18-16.935, ci-après annexé :
Attendu que M. W…, Mme U… et la SCI Lauren Clair Soleil font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en annulation du jugement du 20 novembre 2013 ;
Mais attendu que, les intimés ayant conclu sur le fond, la cour d’appel, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif du recours exercé par les sociétés Christelle et Marc et Chloé et Maëlle, était tenue de statuer au fond, quelle que fût sa décision sur l’exception de nullité ;
D’où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° 18-16.935 :
Attendu que M. W…, Mme U… et la SCI Lauren Clair Soleil font grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente du terrain de camping et de les condamner à restituer le prix de vente, alors, selon le moyen :
1°/ que la promesse de vente vaut vente ; qu’en cas de promesse synallagmatique ultérieurement réitérée par acte authentique, c’est à la date de la promesse, et non à celle de la réitération par acte authentique, qu’intervient la vente ; que c’est donc à cette date que doit être fourni le dossier technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et appréciée l’obligation, prévue par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, aux termes de laquelle le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques existants ; qu’au cas présent, la promesse synallagmatique de vente sous seing privé a été établie le 13 août 2008, à une date à laquelle l’arrêté du 25 novembre 2008 n’existait pas ; qu’il ne saurait donc être reproché à faute au vendeur de n’avoir pas communiqué cet arrêté à l’occasion de la réitération ultérieure, la vente étant parfaite dès le 13 août 2008 ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1589 du code civil ensemble l’article L. 125-5 du code de l’environnement et l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;
2°/ qu’aux termes de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à dispositions par le préfet ; qu’au cas présent, les informations mises à disposition par le préfet sur le site internet de la préfecture n’incluaient pas l’arrêté du 25 novembre 2008 ; qu’en considérant néanmoins que la SCI Lauren Clair Soleil aurait manqué à ses obligations au motif que les informations mises à disposition par le préfet sur le site internet de la préfecture n’auraient qu’une valeur indicative, la cour d’appel a violé l’article L. 125-5 du code de l’environnement dans sa rédaction applicable en la cause ;
Mais attendu qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ; qu’ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n’en faisait pas état, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens du pourvoi n° 18-16.935, le moyen unique du pourvoi n° 18-16.700 et le moyen unique du pourvoi n° 18-17.562, ci-après annexés :
Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. W…, Mme U… et la SCI Lauren Clair Soleil aux dépens des pourvois (…)